1月, 2018年

離婚届等と不受理申出制度

2018-01-29

夫婦の一方が相手方の意に反して離婚届を提出しようとしているときにその届出を受理しないよう申し出るものとして不受理申出制度(戸籍法27条の2第3項)があります。
この申出がなされると、市町村長は、出頭者が本人であることを確認できない場合にはその届出を受理することが出来ません(同条4項)。そして、この場合、市町村長は、不受理申出者に対し、遅滞なく届出があったことを通知しなければならない(同条5項)とされています。
なお、この効力は、本人が死亡するか不受理申出の取下書が提出されるまで継続します。

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〒108-0072東京都港区白金一丁目17番2号  白金アエルシティ 白金タワー テラス棟4階
ひらま総合法律事務所 弁護士 平間民郎(Tel:03-5447-2011)

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借地・借家に関する特約と消費者契約法

2018-01-22

借地・借家契約における特約については借地借家法上の強行法規や民法上の一般原則(公序良俗、信義則、権利濫用)との関係の他、消費者契約法との関係が問題となります。
 この点に関する裁判例を見ると、建物の賃貸借契約における自然損耗等についての原状回復義務を賃借人に負担させる旨の特約を同法10条により無効とした大阪高裁平成16年12月17日判決、更新料を支払うとの約定を同法10条より無効とした大阪高裁平成21年8月27日判決、更新料特約及び敷引特約をいずれも同法10条により無効とした京都地裁平成21年7月23日判決などがありましたが、最高裁平成23年3月24日判決が敷引特約について敷引金の額が高額に過ぎると評価されない限り同法10条に該当せず有効であるとし、また、最高裁平成23年7月15日判決が更新料支払特約について更新料の額が賃料の額、賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り、同法10条に該当せず有効であるとしています。

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借家契約における迷惑行為防止特約

2018-01-15

マンションやアパートなどの賃貸借契約において、賃借人とその他当該建物を使用する者による近隣の居住者等に対し迷惑をかける行為を禁止する旨の特約が定められ、このような特約の違反が契約解除の原因として問題となることがあります。
このような特約に基づく契約の解除が問題となった裁判例を見ると、賃借人がショッピングセンターの秩序を乱したりすることを特約で禁止している場合に賃借人が他の賃借人と争ったことから賃貸人が賃借人に注意をしたところ、賃借人が賃貸人に対し暴言を吐いて暴行を加える等の事情があるときに賃貸人は契約を無催告で解除できるとした最高裁昭和50年2月20日判決、賃借人が共同生活上の秩序を乱し近隣の迷惑となる行為をしたことを理由とする契約解除を認めた東京地裁平成10年5月12日判決などがあります。

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建物賃貸人・賃借人の地位の移転

2018-01-08

建物の所有者が賃貸人である場合、建物の所有権が移転するとこれに伴って賃貸人の地位も新所有者に承継されるのが原則ですが、旧賃貸人に差し入れられた敷金は未払賃料に充当され、その残額が新賃貸人に承継されます(最高裁昭和44年7月17日判決等)。そして、この建物所有権の移転及び賃貸人の地位の移転について、当事者間において特別の定めがない限り、賃借人の承諾は不要と解されています。
これに対し、賃借人の地位の移転については、これを可能とする特別の定めがない限り、賃貸人の承諾が必要と解されており、賃貸人の承諾を得ずになされた賃借権の譲渡は賃貸人に対して効力を生ぜず、また、契約解除の理由となります。なお、賃貸人は、無断で譲り受けた者に対し、契約を解除しなくても建物の明渡を請求することができます(最高裁昭和26年5月31日判決)。

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