Archive for the ‘不動産’ Category

借地・借家に関する特約と消費者契約法

2018-01-22

借地・借家契約における特約については借地借家法上の強行法規や民法上の一般原則(公序良俗、信義則、権利濫用)との関係の他、消費者契約法との関係が問題となります。
 この点に関する裁判例を見ると、建物の賃貸借契約における自然損耗等についての原状回復義務を賃借人に負担させる旨の特約を同法10条により無効とした大阪高裁平成16年12月17日判決、更新料を支払うとの約定を同法10条より無効とした大阪高裁平成21年8月27日判決、更新料特約及び敷引特約をいずれも同法10条により無効とした京都地裁平成21年7月23日判決などがありましたが、最高裁平成23年3月24日判決が敷引特約について敷引金の額が高額に過ぎると評価されない限り同法10条に該当せず有効であるとし、また、最高裁平成23年7月15日判決が更新料支払特約について更新料の額が賃料の額、賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り、同法10条に該当せず有効であるとしています。

【お問い合わせ先】
〒108-0072東京都港区白金一丁目17番2号  白金アエルシティ 白金タワー テラス棟4階
ひらま総合法律事務所 弁護士 平間民郎(Tel:03-5447-2011)

Photographing place – Washington, DC

借家契約における迷惑行為防止特約

2018-01-15

マンションやアパートなどの賃貸借契約において、賃借人とその他当該建物を使用する者による近隣の居住者等に対し迷惑をかける行為を禁止する旨の特約が定められ、このような特約の違反が契約解除の原因として問題となることがあります。
このような特約に基づく契約の解除が問題となった裁判例を見ると、賃借人がショッピングセンターの秩序を乱したりすることを特約で禁止している場合に賃借人が他の賃借人と争ったことから賃貸人が賃借人に注意をしたところ、賃借人が賃貸人に対し暴言を吐いて暴行を加える等の事情があるときに賃貸人は契約を無催告で解除できるとした最高裁昭和50年2月20日判決、賃借人が共同生活上の秩序を乱し近隣の迷惑となる行為をしたことを理由とする契約解除を認めた東京地裁平成10年5月12日判決などがあります。

【お問い合わせ先】
〒108-0072東京都港区白金一丁目17番2号  白金アエルシティ 白金タワー テラス棟4階
ひらま総合法律事務所 弁護士 平間民郎(Tel:03-5447-2011)

Photographing place – Washington, DC

建物賃貸人・賃借人の地位の移転

2018-01-08

建物の所有者が賃貸人である場合、建物の所有権が移転するとこれに伴って賃貸人の地位も新所有者に承継されるのが原則ですが、旧賃貸人に差し入れられた敷金は未払賃料に充当され、その残額が新賃貸人に承継されます(最高裁昭和44年7月17日判決等)。そして、この建物所有権の移転及び賃貸人の地位の移転について、当事者間において特別の定めがない限り、賃借人の承諾は不要と解されています。
これに対し、賃借人の地位の移転については、これを可能とする特別の定めがない限り、賃貸人の承諾が必要と解されており、賃貸人の承諾を得ずになされた賃借権の譲渡は賃貸人に対して効力を生ぜず、また、契約解除の理由となります。なお、賃貸人は、無断で譲り受けた者に対し、契約を解除しなくても建物の明渡を請求することができます(最高裁昭和26年5月31日判決)。

【お問い合わせ先】
〒108-0072東京都港区白金一丁目17番2号  白金アエルシティ 白金タワー テラス棟4階
ひらま総合法律事務所 弁護士 平間民郎(Tel:03-5447-2011)

Photographing place – Washington, DC

借地契約における賃貸人による契約の更新拒絶

2017-12-25

借地契約において、賃貸人が期間満了時に借地契約を終了させるためには借地権者からの更新請求や土地の使用の継続に対し遅滞なく異議を述べる必要があり、この異議がなければ借地契約は法定更新されることになります。
そこで、この異議が問題となった裁判例を見ると、契約の締結された時期が当事者双方に曖昧になっていた事案について、最高裁昭和39年10月16日判決は、期間満了から1年半を経過した後に述べた異議につき借地法6条の遅滞なく述べられた異議にあたるとし、また、期間が満了したと考えて異議を述べたが審理の結果賃貸人が主張するより後である訴訟が継続している間に期間が満了するに至った事案について、最高裁昭和56年3月13日判決は、その期間満了後の土地の使用継続についても異議が黙示的に述べられていると解することができ、別個に異議を述べる必要はないとしています。

借家契約における賃借人の原状回復義務

2017-12-18

賃貸借が終了した場合、賃借人は、賃貸人に対し、原状回復義務を負うことになりますが、賃貸借は賃借物を使用収益することを目的とするものであるため、通常の使用収益により生ずる減耗(通常損耗)については原状回復義務を負わないと考えられているところ、賃借人が通常損耗についても原状回復義務を負うとする特約が認められるのかという問題があります。
この問題に関する裁判例を見ると、自然損耗等についての原状回復費用を賃借人に負担させる特約について、消費者契約法10条により無効とした大阪高裁平成16年12月17日判決がありますが、最高裁平成17年12月16日判決は「賃借建物の通常の使用に伴い生ずる損耗について賃借人が原状回復義務を負うためには、賃借人が補修費を負担することになる上記損耗の範囲につき、賃貸借契約書自体に具体的に明記されているか、賃貸人が口頭により説明し、賃借人がその旨を明確に認識して、それを合意の内容としたものと認められるなど、その旨の特約が明確に合意されていることが必要である」としてこのような特約が認められる要件を判示しています。

遺言による遺産分割の方法の指定・相続分の指定・遺贈

2016-11-21

 遺言をすることによって、遺産分割の方法の指定や相続分の指定、財産上の利益を与える遺贈をすることが出来ますが、「Aという財産を甲に、Bという財産を乙に相続させる」といった遺言が行われた場合、それが遺贈か相続分の指定か遺産分割の方法の指定なのかが問題となることがあります。

 この点に関する裁判例を見ると、東京地裁昭和41年6月25日判決は、特別の事情のない限り遺産分割の方法の指定であって遺贈ないし相続分の指定ではないと判示しています。

 また、最高裁平成3年4月19日判決は、遺贈であることが明らかであるか又は遺贈と解すべき特別の事情のない限り、遺贈と解すべきではなく、特定の相続人に特定の財産を取得させるべきことを指示する遺産分割の方法を定めたものであり、もし、その特定の財産の価額が特定の相続人の法定相続分の割合を超えるときは、相続分の指定を伴う遺産分割の方法を定めたものと解するのが相当であると判示しています。



【お問い合わせ先】
〒108-0072東京都港区白金一丁目17番2号  白金アエルシティ 白金タワー テラス棟4階
ひらま総合法律事務所 弁護士 平間民郎(Tel:03-5447-2011)

最寄り駅;東京メトロ南北線/都営 三田線 「白金高輪駅」 4番出口から直通で徒歩1分
(ご来所には事前の電話予約が必要です。)


住宅等の建物に瑕疵がある場合における責任追及

2016-10-24

 住宅等の建物について漏水、有害物質の発生等といった不具合がある場合、契約関係にある当事者間においては瑕疵担保責任(売買契約であれば民法570条、請負契約であれば民法634条以下)を、契約関係にない当事者間においては不法行為責任(民法717条等)を追及することが考えられますが、当該不具合が条文でいうところの「瑕疵」にあたるかどうかが問題となります。

 まず、売買契約における「瑕疵」に関する裁判例を見ると、大審院昭和8年1月14日判決が「売買ノ目的物ガアル性能ヲ有スルコトヲ売主ニオイテ特ニ保証シタルニカカワラズ之ヲ具備セザル場合ハ瑕疵ナルモノトスル」とし、最高裁平成22年6月1日判決が「売買契約の当事者間において目的物がどのような品質・性能を有することが予定されていたかについては、売買契約締結当時の取引観念をしんしゃくして判断すべき」と判示しています。

 次に、請負契約における「瑕疵」に関する裁判例を見ると、最高裁平成15年10月10日判決が「本件請負契約においては、上告人及び被上告人間で、本件建物の耐震性を高め、耐震性の面でより安全性の高い建物にするため、南棟の主柱につき・・・を使用することが、特に約定され、これが契約の重要な内容になっていたものというべきである。そうすると、この約定に違反して、・・・を使用して施工された南棟の主柱の工事には、瑕疵がある」と判示しています。

 最後に、民法717条の不法行為(土地工作物責任)における「瑕疵」に関する裁判例を見ると、最高裁平成19年7月6日判決が「建物は、その利用者や隣人、通行人等の生命、身体又は財産を危険にさらすことがないよう基本的な安全性を備えていなければならず」とし、最高裁平成23年7月21日判決が「建物としての基本的な安全性を損なう瑕疵とは、居住者等の生命、身体又は財産を危険にさらすような瑕疵をいい、建物の瑕疵が、居住者等の生命、身体又は財産に対する現実的な危険をもたらしている場合に限らず、当該瑕疵の性質に鑑み、これを放置するといずれは居住者等の生命、身体又は財産に対する危険が現実化することになる場合には、当該瑕疵は、建物としての基本的な安全性を損なう瑕疵に該当する」と判示しています。



【お問い合わせ先】
〒108-0072東京都港区白金一丁目17番2号  白金アエルシティ 白金タワー テラス棟4階
ひらま総合法律事務所 弁護士 平間民郎(Tel:03-5447-2011)

最寄り駅;東京メトロ南北線/都営 三田線 「白金高輪駅」 4番出口から直通で徒歩1分
(ご来所には事前の電話予約が必要です。)


2016年6月3日 公布された法令に関するお知らせ

2016-06-03

○裁判所職員定員法の一部を改正する法律(平成28年法律 第52号)
○総合法律支援法の一部を改正する法律(平成28年法律 第53号)
○刑事訴訟法等の一部を改正する法律(平成28年法律 第54号)
○国家戦略特別区域法の一部を改正する法律(平成28年法律 第55号)
○宅地建物取引業法の一部を改正する法律(平成28年法律 第56号)
○酒税法及び酒税の保全及び酒類業組合等に関する法律の一部を改正する法律(平成28年法律 第57号)
○中小企業の新たな事業活動の促進に関する法律の一部を改正する法律(平成28年法律 第58号)
○電気事業者による再生可能エネルギー電気の調達に関する特別措置法等の一部を改正する法律(平成28年法律 第59号)
○特定商取引に関する法律の一部を改正する法律(平成28年法律 第60号)
○消費者契約法の一部を改正する法律(平成28年法律 第61号)
○情報通信技術の進展等の環境変化に対応するための銀行法等の一部を改正する法律(平成28年法律 第62号)
○児童福祉法等の一部を改正する法律(平成28年法律 第63号)
○発達障害者支援法の一部を改正する法律(平成28年法律 第64号)
○障害者の日常生活及び社会生活を総合的に支援するための法律及び児童福祉法の一部を改正する法律(平成28年法律 第65号)
○確定拠出年金法等の一部を改正する法律(平成28年法律 第66号)
○平成二十八年熊本地震災害関連義援金に係る差押禁止等に関する法律(平成28年法律 第67号)
○本邦外出身者に対する不当な差別的言動の解消に向けた取組の推進に関する法律(平成28年法律 第68号)

過去に公布された法令に関するお知らせ 取扱分野>>立法の動向>>会社法等



【お問い合わせ先】
〒108-0072東京都港区白金一丁目17番2号  白金アエルシティ 白金タワー テラス棟4階
ひらま総合法律事務所 弁護士 平間民郎(Tel:03-5447-2011)

最寄り駅;東京メトロ南北線/都営 三田線 「白金高輪駅」 4番出口から直通で徒歩1分
(ご来所には事前の電話予約が必要です。)


借地借家法上の建物

2016-05-23

 借地借家法は、借地権との関係では「建物の所有を目的とする地上権及び土地の賃借権」を、借家権との関係では「建物の賃借権」を対象としていることから、同法の適用の有無を判断する際には建物にあたるかどうかや建物所有の目的が認められるかどうかが問題になります。

 建物にあたる典型的なものとしては、住宅が思い浮かびますが、店舗、事務所なども建物にあたるとされています(最高裁平成4年2月6日判決)。

 一方、地面に丸太を立て自動車に雨がかからない程度にトタンで覆った掘立式の車庫は、建物にあたらないとした裁判例(東京地裁昭和43年10月23日判決)があります。

 また、建物所有の目的が認められるのは当該建物の所有が借地使用の主目的である場合とされ、ゴルフ練習場としての借地において事務所用建物を所有することを計画していたとしても、当該建物の所有は従たる目的にすぎないとして借地借家法の適用を否定した判例(最高裁昭和42年12月5日判決)があります。



【お問い合わせ先】
〒108-0072東京都港区白金一丁目17番2号  白金アエルシティ 白金タワー テラス棟4階
ひらま総合法律事務所 弁護士 平間民郎(Tel:03-5447-2011)

最寄り駅;東京メトロ南北線/都営 三田線 「白金高輪駅」 4番出口から直通で徒歩1分
(ご来所には事前の電話予約が必要です。)


賃貸借契約におけるいわゆる事故物件

2016-04-04

 賃貸借契約の対象となっているマンション等が事故物件であった場合、このことの契約への影響や賃貸人の告知義務などが問題となります。

 この点、事故が発生した場所が大都市か地方都市か、単身用か家族用か、事故の状況、付近住民の反応、報道などによって異なると考えられますが、大都市部にある賃料の月額が4万8000円の借上社宅で社員に事故があった事案に関する東京地裁平成13年11月29日判決は、2年程度で心理的瑕疵が消失するとして賃料の減額を2年間認めています。

 また、大都市部にある賃料の月額が6万円の単身用のワンルームで賃借人に事故があった事案に関する東京地裁平成19年8月10日判決は、近所付き合いが相当程度希薄である、世間の耳目を集めるような特段の事情が認められないことなどを考慮して賃料の減額を3年間認めつつ、事故後に賃借した人が極短期間で退去したといった特段の事情が無い場合には、更に当該部屋を賃貸するにあたり、賃貸人に賃借希望者に対し事故があったことを告知する義務は無いとし、また、当該部屋の両隣・階下については、感じる嫌悪感の程度にかなりの差があることや大都市部のワンルームであることなどを考慮して、これらの部屋を新たに賃貸するにあたり、事故があったことを告知する義務は無いとしています。



【お問い合わせ先】
〒108-0072東京都港区白金一丁目17番2号  白金アエルシティ 白金タワー テラス棟4階
ひらま総合法律事務所 弁護士 平間民郎(Tel:03-5447-2011)

最寄り駅;東京メトロ南北線/都営 三田線 「白金高輪駅」 4番出口から直通で徒歩1分
(ご来所には事前の電話予約が必要です。)


« Older Entries Newer Entries »
ページの上へ

Copyright© 2010-2018 ひらま総合法律事務所 | 東京都港区白金・高輪・三田 All Rights Reserved.