12月, 2025年
敷金と敷引特約の有効性
賃貸借から生じる損害の担保として借主から貸主に交付される金銭が敷金であるところ，この敷金のうちの一定額を返還しないことにする敷引特約が結ばれることがあります。
災害によって賃貸借契約が終了した場合の敷引特約の適用が問題となった最高裁平成１０年9月3日判決は，「居住用の家屋の賃貸借における敷金につき，賃貸借契約終了時にそのうちの一定金額又は一定割合の金員（以下）「敷引金」という。）を返還しない旨のいわゆる 敷引特約がされた場合において，災害により賃借家屋が滅失し，賃貸借契約が終了したときは，特段の事情がない限り，敷引特約を適用することはできず，賃貸人は賃借人に対し敷引金を返還すべきものと解するのが相当である。けだし，敷引金は個々の契約ごとに様々な性質を有するものであるが，いわゆる礼金として合意された場合のように当事者間に明確な合意が存する場合は別として，一般に，賃貸借契約が火災，震災，風水害その他の災害により当事者が予期していない時期に終了した場合についてまで敷引金を返還しないとの合意が成立していたと解することはできないから，他に敷引金の不返還を相当とするに足りる特段の事情がない限り，これを賃借人に返還すべきものであるからである」と判示して敷引特約の適用を否定しています。
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請負契約における目的物の所有権の帰属
当事者の一方がある仕事を完成することを約し，相手方がその仕事の結果に対して報酬を支払う契約を請負契約（民法６３２条）と言いますが，請負における目的物の所有権が注文者に帰属するのか請負人に帰属するのかという問題があります。
注文者と請負人との間で契約が中途で解約された場合の出来形の所有権は注文者に帰属するという約定があるが，下請負人が材料を提供していた場合について，最高裁平成５年１０月１９日判決は，「建物建築工事請負契約において，注文者と元請負人との間に，契約が中途で解除された際の出来形部分の所有権は注文者に帰属する旨の約定がある場合に，当該契約が中途で解除されたときは，元請負人から一括して当該工事を請け負った下請負人が自ら材料を提供して出来形部分を築造したとしても，注文者と下請負人との間に格別の合意があるなど特段の事情のない限り，当該出来形部分の所有権は注文者に帰属すると解するのが相当である。けだし，建物建築工事を元請負人から一括下請負の形で請け負う下請契約は，その性質上元請契約の存在及び内容を前提とし，元請負人の債務を履行することを目的とするものであるから，下請負人は，注文者との関係では，元請負人のいわば履行補助者的立場に立つものにすぎず，注文者のためにする建物建築工事に関して，元請負人と異なる権利関係を主張し得る立場にはないからである」と判示して注文者にその所有権が帰属するとしています。
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転貸借を前提とする賃貸借（サブリース契約）
賃貸借は賃貸人と賃借人という二者間の貸借関係であるところ，その間にサブリース業者が入って転貸借を行うこと等を目的とする契約（サブリース契約）が賃貸人（不動産のオーナー）との間で行われることがありますが，この契約に関する紛争が多発したことから２０２０年に「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（賃貸住宅管理業法）」が制定され，サブリース業者の義務等が定められています。
この法律が制定される前の事案ですが，賃料の減額等が問題となった最高裁平成１５年１０月２１日判決は，「本件契約における合意の内容は，上告人が被上告人に対して本件賃貸部分を使用収益させ，被上告人が上告人に対してその対価として賃料を支払うというものであり，本件契約は，建物の賃貸借契約であることが明らかであるから，本件契約には，借地借家法が適用され，同法３２条の規定も適用されるものというべきである。本件契約には本件賃料自動増額特約が存するが，借地借家法３２条１項の規定は ，強行法規であって，本件賃料自動増額特約によってもその適用を排除することが できないものであるから」「本件契約の当事者は，本件賃料自動増額特約が存するとしても，そのことにより直ちに上記規定に基づく賃料増減額請求権の行使が妨げられるものではない。なお，前記の事実関係によれば，本件契約は，不動産賃貸等を目的とする会社である被上告人が，上告人の建築した建物で転貸事業を行うために締結したものであり，あらかじめ，上告人と被上告人との間で賃貸期間，当初賃料及び賃料の改定等についての協議を調え，上告人が，その協議の結果を前提とした収支予測の下に，建築資金として被上告人から２３４億円の敷金の預託を受けて，上告人の所有する土地上に本件建物を建築することを内容とするものであり，いわゆるサブリース契約と称されるものの一つであると認められる。そして，本件契約は，被上告人の転貸事業の一部を構成するものであり，本件契約における賃料額及び本件賃料自動増額特約等に係る約定は，上告人が被上告人の転貸事業のために多額の資本を投下する前提となったものであって，本件契約における重要な要素であったということができる。これらの事情は，本件契約の当事者が，前記の当初賃料額を決定する際の重要な要素となった事情であるから，衡平の見地に照らし，借地借家法３２条１項の規定に基づく賃料減額請求の当否（同項所定の賃料増減額請求権行使の要件充足の有無）及び相当賃料額を判断する場合に，重要な事情として十分に考慮されるべきである」と判示しています。
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解約手付による契約の解除
売買契約等を締結する際に金銭その他の有償物として手付が交付されることがあるところ，民法５５７条１項は，「買主が売主に手付を交付したときは，買主はその手付を放棄し，売主はその倍額を現実に提供して，契約の解除をすることができる」として手付が解除権を留保する目的で交付するものであることを規定しています。
この売主の手付倍返しによる解除において現実の提供が必要とされる趣旨について，最高裁平成６年３月22日判決は，「買主が同条項によって手付けを放棄して契約の解除をする場合との均衡からしても，単に口頭により手付けの倍額を償還する旨を告げその受領を催告するのみでは足りず，買主に現実の提供をすることを要するものというべきである」と判示しています。
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