Archive for the ‘企業法務’ Category
終身借家権（終身建物賃貸借）
建物の賃貸借に関し、借家人が生きている限り存続し、死亡したときに終了する終身借家権（終身建物賃貸借制度）という制度が認められています（高齢者の居住の安定確保に関する法律）。そして、この借家契約においては、
① 書面によって行われること（同法５４条２号、５７条）
② 都道府県知事の認可事業であること（同法５２条以下）
③ 建物の規模及び設備等が国土交通省例で定める基準に適合すること
④ 借家人は６０歳以上の者であること
などが要件とされ、不確定期限（同法５２条、５４条２号）で、相続権が排除（同法５２条）されます。
なお、上記の制度の他に、期間が定められた契約で賃借人が死亡した場合には期間が満了する前でも契約が終了する期間付き死亡時終了建物賃貸借制度があります。
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〒108-0072東京都港区白金一丁目17番2号 白金アエルシティ 白金タワー テラス棟4階
ひらま総合法律事務所 弁護士 平間民郎（Tel：03-5447-2011）
定期借家契約を終了させる通知
契約の更新がなく期間の満了により終了する契約期間が１年以上の定期借家契約においては、期間満了の１年前から６か月までの間に、家主は、借家人に対し、期間の満了により賃貸借が終了する旨の通知をしなければならず、この通知を怠ると家主は、借家人に対し、終了をもって対抗することができません（借地借家法３８条４項）。
ただ、この終了の通知を怠った場合でも、改めてその通知をした日から６か月が経過することにより定期借家契約は終了する（同法３８条４項但書）とされており、東京地裁平成２１年３月１９日判決は、「借地借家法38条所定の定期建物賃貸借契約においては、契約の更新がないことを有効に定めることが可能であるから、契約は期間満了によって終了する。すなわち、賃貸人が借地借家法26条１項所定の更新しない旨の通知をしなくても、同項に基づいて従前の契約と同一の条件で更新したものとみなされることはない。
また、期間満了後に賃借人が建物の使用を継続し、賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったとしても、同条２項に基づいて従前の契約と同一の条件で更新したものとみなされることはないし、更新しない旨の明示かつ有効な合意が存在することから、民法619条１項に基づいて従前の賃貸借と同一の条件で更に賃貸借をしたものと推定（法律上の事実推定）されることもない（あるいは当然に推定が覆される）ものと解される。」 「他方、期間の満了によって直ちに賃借人が建物を明け渡さなければならないとすると、賃借人が期間を失念していたような場合には、代替する借家を見つけていないこともあり得るので、賃借人にとって酷な事態になりかねない。
そこで、借地借家法38条４項は、契約期間が１年以上である場合には、期間満了の１年前から６か月前までの間に、契約が終了する旨の通知を賃貸人に義務づけ、賃借人に契約終了に関する注意を喚起し、代替物件を探すためなどに必要な期間を確保することとした。
そして、通知期間内に通知を怠った 場合には、これにより賃借人が不測の損害を被ることにもなりかねないので、賃借人を保護する観点から、賃貸人が通知期間後の通知をしてから６か月間賃貸借の終了を対抗することができないものとした。
ただし、これは一種の制裁として賃借人による建物の占有が適法化されるものであるから、賃借人の側から契約終了を認めて契約関係から離脱することは自由にできるものと解される。」 「借地借家法38条所定の定期建物賃貸借契約のうち契約期間が１年以上のものについて、賃貸人が期間満了に至るまで同条４項所定の終了通知を行わなかった場合、賃借人がいかなる法的立場に置かれるかについては争いがあるところ、上記…で述べた定期建物賃貸借契約や終了通知の法的性格ないし法的位置づけ等に照らすと、定期建物賃貸借契約は期間満了によって確定的に終了し、賃借人は本来の占有権原を失うのであり、このことは、契約終了通知が義務づけられていない契約期間１年未満のものと、これが義務づけられた契約期間１年以上のものとで異なるものではないし、後者について終了通知がされたか否かによって異なるものでもない、 ただし、契約期間１年以上のものについては、賃借人に終了通知がされてから６か月後までは、 賃貸人は賃借人に対して定期建物賃貸借契約の終了を対抗することができないため、賃借人は明渡しを猶予されるのであり、このことは、契約終了通知が期間満了前にされた場合と期間満了後にされた場合とで異なるものではない」と判示しています。
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通信販売に対する特定商取引法による規制
通信販売とは、消費者から、郵便、信書便、電話機、ファクシミリ装置、その他の通信機器または情報処理の用に供する機器を利用する方法、電報、預金または貯金の口座に対する払い込みで申し込みを受け付けて商品、権利を販売または役務を提供する取引（特定商取引法２条２項、省令２条）で、同法は、この通信販売について以下のような規制をしています。
① 販売条件を公告する場合における販売価格、支払方法、商品の引渡時期、返品特約に関する事項等の記載（同法１１条）
② 事実と著しく異なる、実際よりも著しく有利・優良と誤認させる表示の禁止（同法１２条）
③ 契約の申込みであることを容易に認識できるような画像の表示がないもの、容易に認識できるような記載でないもの等の禁止（同法１４条）
④ 前払式の場合における金額、受領日、契約を承諾するかどうか、商品等の引渡し期日を記載した書面の交付の義務付け（同法１３条）
⑤ 消費者の承諾を得ない電子メール・ファクシミリでの広告送付の禁止、希望しない者への再送信の禁止（同法１２条の３、同４、同５）
⑥ 広告に明確な表示がない場合における返品（同法１５条の２）
なお、訪問販売などと異なり、クーリングオフ、不当勧誘に対する規制等はありません。
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クレジットに関するトラブル
購入した商品の代金の決算については現金決済のほかにクレジット決済がありますが、このクレジット決済において消費者から名義を借りて販売業者が立替金を不正に取得することがあります。
このような名義貸しの事案について、最高裁平成２９年２月２１日判決は、立替払契約の締結の判断に影響を及ぼす重要事項の不実告知にあたるのであれば不実告知による取消を認めることができるとしています。
なお、クレジットの不正利用としては特約があるのに契約書や電話応対では商品販売のみであるように表示するというものやモニター料を支払うので支払いの負担はないと言ってクレジット契約を締結させるというものもあります。
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訪問販売に対する特定商取引法による規制
訪問販売とは、営業所、代理店、露店、屋台店その他これに類する店以外の場所において契約する場合（特定商取引法２条１項１号）、特定顧客については営業所等において契約をした場合（同法２条１項１号）とされているところ、同法は、この訪問販売について以下のような規制をしています。
①事業者名、商品等の種類、勧誘目的等の明示の義務付け（同法３条）
②販売目的秘匿勧誘の禁止（同法６条４項）
③契約書面の交付の義務付け（同法４条、５条）
④クーリングオフ（同法９条）
⑤過量販売解除（同法９条の２）
⑥不実の告知、故意の事実不告知、威迫・困惑行為等の禁止（同法６条、７条）
⑦損害賠償額の制限（同法１０条）
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建物の借主の追い出し屋
不動産に関するトラブルにはさまざまなものがありますが、建物の鍵を交換して賃借人を締め出すなどのいわゆる「追い出し屋」による被害が近時増加しているようです。賃借人の了解を得ずに部屋の鍵を交換して賃借人が建物に入ることをできなくしたり、賃借人の了解を得ずに部屋の中に入って賃借人の持ち物を外に運び出すといったことをします。
そこで、このような追い出し屋が問題になった事案に関する裁判例を見ると、大阪高裁平成２３年６月１０日判決が、賃借人を追い出し、室内にある動産を処分した不動産の管理業者と賃貸人の共同不法行為を認めています。
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不動産に関する消費者被害
詐欺的な取引によって消費者被害が生じることがあるところ不動産に関するものとして価値の乏しい土地を売りつける原野商法や不要なリフォーム工事を行わせるようなリフォーム詐欺があります。
原野商法については所定の要件をみたす場合にクーリングオフによる契約の解除（宅地建物取引業法３７条の２）が可能となりますが、クーリングオフができない場合でも契約を錯誤により無効（東京地裁昭和５８年６月２９日判決）、公序良俗違反（名古屋地裁昭和６３年７月２２日判決）とした裁判例、不法行為の成立を認めた裁判例（東京地裁平成２年９月５日判決、大阪高裁平成７年５月３０日判決）があります。 また、リフォーム詐欺についてもクーリングオフや不実告知による契約の取消（消費者契約法４条１項１号、同条５項３号）などが考えられるところ、さらに、請負人の瑕疵担保責任と不法行為を認めた裁判例（高松高裁平成２０年２月２１日判決）があります。
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金融商品取引と適合性原則
金融商品取引においては、顧客（消費者）保護という観点から、適合性原則という法理が問題とされます。
この法理については最高裁平成１７年７月１４日判決が、「適合性の原則から著しく逸脱した証券取引の勧誘をしてこれを行わせたときは、当該行為は不法行為法上も違法となる」とし、この判決を受けて金融商品取引法（金商法）４０条１号が「金融商品取引業者等は、業務の運営の状況が次の各号のいずれかに該当することのないように、その業務を行わなければならない。 一 金融商品取引行為について、顧客の知識、経験、財産の状況及び金融商品取引契約を締結する目的に照らして不適当と認められる勧誘を行って投資者の保護に欠けることとなっており、又は欠けるおそれがあること」と規定しています。
なお、日本証券業協会による自主規制規則として、「新たな有価証券等の販売を行うにあたっては、当該有価証券等の特性やリスクを十分に把握し、当該有価証券等に適合する顧客が想定できないものについては、販売してはならない」とする協会員の投資勧誘、顧客管理等に関する規則３条３項があります。
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特商法が定める書面交付義務とクーリングオフ
一定の販売手法や特殊な取引を規制する法として特定商取引に関する法律（特商法）があります。そして、この特商法の規制対象である訪問販売等において法定の書面が交付されていない場合やその記載事項に欠落・虚偽がある場合、クーリングオフが可能とされています。
そこで、このような場合にあたるとしてクーリングオフを認めた裁判例を見ると、アポイントメントセールスによりダイヤを購入した事案につき、大阪地裁平成１２年３月６日判決が、書面の提示をもって交付に換えることはできない、後日の送付は書面の交付にあたらないとしてクーリングオフを認めています。また、申込書に記載が欠けているがそれらが記載された注文書の控えを交付した事案につき、東京地裁平成１２年３月６日判決が、「所定の記載要件は厳格に解すべきであり、記載要件が欠けている場合に、他の文書の記載をもってこれを補完することができると解すべきでない」としてクーリングオフを認めています。
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特定継続的役務提供と契約の中途解約
エステテイックサロン、英会話などの語学教育、パソコン教室などは特定継続的役務提供として特定商取引に関する法律（特商法）の規制の対象となるところ、このような役務の提供は長期間にわたることが多いため契約の中途解約権が認められており、また、損害賠償等の額が制限されています（同法４９条）。
そこで、この中途解約に関する裁判例を見ると、契約が中途解約された場合の受講料の精算が問題となった事案につき、最高裁平成１９年４月３日判決は、「本件料金規定は、契約締結時において、将来提供される各役務について一律の対価額を定めているのであるから、それとは別に、解除があった場合にのみ適用される高額の対価額を定める本件清算規定は、実質的には、損害賠償額の予定又は違約金の定めとして機能するもので、上記各規定の趣旨に反して受講者による自由な解除権の行使を制約するものといわざるを得ない。そうすると、本件清算規定は、役務提供事業者が役務受領者に対して法４９条２項１号に定める法定限度額を超える額の金銭の支払を求めるものとして無効というべきであり、本件解除の際の提供済役務対価相当額は、契約時単価によって算定された本件使用済ポイントの対価額と認めるのが相当」として契約時の単価によって算定すべきとしています。
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