Archive for the ‘不動産’ Category
マンションの建築による景観、日照の侵害
マンションの増加に伴い、周辺住民との間でマンションにより景観や日照が害されるというトラブルが生じることがあります。
このようなトラブルに関する裁判例を見ると、景観の保護が問題になった最高裁平成１８年３月３０日判決は、「良好な景観に近接する地域内に居住し、その恵沢を日常的に享受している者は、良好な環境が有する客観的な価値の侵害に対して密接な利害関係を有するものというべきであり、これらの者が有する良好な景観の恵沢を享受する利益（以下「景観利益」という。）は、法律上保護に値する」としつつ、「もっとも、この景観利益の内容は、景観の性質、態様等によって異なり得るものであるし、社会の変化に伴って変化する可能性のあるものでもあるところ、現時点においては、私法上の権利といい得るような明確な実体を有するものとは認められず、景観利益を超えて「景観権」という権利性を有するものを認めることはできない」「本件建物の建築は、行為の態様その他の面において社会的に容認された行為としての相当性を欠くものとは認め難く、上告人らの景観利益を違法に侵害する行為に当たるということはできない」と判示しています。
また、日照被害が問題になった広島地裁平成１５年８月２８日判決は、「受忍限度を超える侵害であるか否かについては、日影規制違反など公法規制違反の有無、日照阻害の程度、地域性、交渉経過等を総合的に考慮して判断すべきである」とした上で、「本件マンション建設は、社会観念上妥当な権利行使としての範囲を逸脱し」「違法性を帯びる」と判示しています。
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ひらま総合法律事務所 弁護士 平間民郎（Tel：03-5447-2011）
新しい民法（7）債権の消滅時効における時効期間と起算点
現行民法では、債権の消滅時効における時効期間と起算点について、「権利を行使することができる時から１０年」としています（民法１６６条１項、１６７条１項）が、改正法では、「債権者が権利を行使することができることを知った時から５年間行使しないとき」か、「権利を行使することができる時から１０年間行使しないとき」に時効によって消滅する（改正民法１６６条１項）としています。
また、現行民法は、１７０条から１７４条で短期消滅時効について規定していますが、改正法は、これらの規定を削除しています。
さらに、改正法は、定期金債権について、行使することができることを知ったときから１０年間行使しないときか、これらの各債権を行使することができるときから２０年間行使しないときは、時効によって消滅する（改正民法１６８条１項）とし、生命、身体の侵害による損害賠償請求権について、５年間と２０年間のいずれかによって時効消滅する（改正民法１６７条、７２４条の２）としています。
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新しい民法（6）賃貸借における敷金と原状回復
現行法では、敷金という用語が使われています（民法３１６条、６１９条２項）がその意義などについての規定が存在しなかったところ、改正法は、敷金の意義等について規定しています。また、現行法では、内容が不明確であったところ、改正法は、原状回復義務の範囲などについて規定しています。
まず、改正法は、敷金の意義について、「いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう」としています。
また、敷金返還債務について、
①賃貸借が終了し、かつ、目的物が返還されたとき、
②別段の合意がない限り、賃借人が適法に賃借権を譲渡したときに生ずるとしています。
さらに、敷金の充当について、賃貸物の返還時または賃借権の適法な譲渡時において、賃貸借に基づく賃借人の賃貸人に対する金銭債務が残存するときは、敷金はその債務の弁済に当然に充当されるとし、また、敷金返還債務が生ずる前であっても、賃貸人の意思表示により敷金の充当ができるとしています（以上、改正民法６２２条の２）。
次に、改正法は、賃借人の収去義務について、使用貸借の規定を準用し、
①賃借人が賃借物を受け取った後にこれに附属させたものについては賃借人が収去義務を負うとする一方、附属物を分離することができない場合や附属物の分離に過分の費用を要する場合には、賃借人は、収去義務を負わないとしています（改正民法６２２条、５９９条）。
また、改正法は、原状回復義務について、賃借人は、賃借物に生じた通常損耗については原状回復義務を負わないとし、また、その他の損傷についても賃借人の帰責事由によらないものについては現状回復義務を負わないとしています（改正民法６２１条）。
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借家の明渡しと立退料の支払い
建物を賃貸している家主が借家契約を解約あるいはその更新を拒絶して借家人に対して家屋からの立退きを請求する場合に家主から借家人に対し立退料（移転料・明渡料）として金銭が支払われることがあります。
立退料は、
①移転費用の補償
②失う利益の補償
③消滅する利用権の補償を内容とするというのが一般的であり、
①としては梱包、運送、移転通知費用等の引越費用、敷金、不動産業者に対し支払う仲介料等の移転先取得のための費用、増加した賃料の差額の補償、
②としては移転先で同一の営業を開始するための費用、休業期間中の損失や減収分の補償、
③としては消滅する借家権の補償などが問題となります。
なお、裁判例においても立退料は認められており、相当額の立退料を支払うことと引換えに家主からの明渡請求を認めています（最高裁昭和３８年３月１日判決、最高裁昭和４６年１１月２５日判決等）。
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共有者の一部による共有物の排他的使用
共有者は、共有物につきそれぞれ持分を有することになりますが、共有者の一部がその持分の割合を超えた使用をしている場合に他の共有者が共有物の明渡を請求できるのかという問題があります。
共同相続により共有となった建物を共同相続人のうちのひとりが単独で占有している場合に他の共同相続人がその建物の明渡を請求した事案につき、最高裁昭和４１年５月１９日判決は、少数持分権者は、「他の共有者の協議を経ないで当然に共有物（本件建物）を単独で占有する権限を有するものではない」が、多数持分権者は、「共有物を現に占有する前記少数持分権者に対し、当然にその明渡を請求することができるものではない」として明渡請求を否定していますが、長年にわたり平穏に占有していた者が実力で排除するに等しい方法で占有を取得した者に対しその建物の明渡を請求した事案につき、仙台高裁平成４年１月２７日判決は、「建物の共有持分権があっても右は権利濫用と評価されてもやむを得ないものであって、このような事情が存在する場合においては多数持分権者・・・の少数持分権者・・・に対する同建物の明渡請求は許されると解するのが相当である」と判示して明渡請求を肯定しています。
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共有物の分割と価格賠償
民法２５８条は共有物の分割について規定していますが、この共有物の分割に関し価格賠償の可否が問題となります。
１ まず、部分的価格賠償の可否について、最高裁昭和６２年４月２２日判決は、傍論ではありますが、現物を持分の価格に応じて正確に分割できない場合に、現物を分割しながら持分の割合に対応しない点については持分の割合を超えた現物を得た者が補償金を支払うという方法を認めています。
２ 次に、全面的価格賠償の可否について、最高裁平成８年１０月３１日判決は、「裁判所による共有物の分割は、民事訴訟上の訴えの手続により審理判断するものとされているが、その本質は非訟事件であって、法は、裁判所の適切な裁量権の行使により、共有者間の公平を保ちつつ、当該共有物の性質や共有状態の実状に合った妥当な分割が実現されることを期したものと考えられ・・・、すべての場合にその分割方法を現物分割又は競売による分割のみに限定し、他の分割方法を一切否定した趣旨のものとは解されない」として全面的価格賠償を認めています（その他に全面的価格賠償を認めたものとして最高裁平成９年４月２５日判決、最高裁平成１１年４月２２日判決）。
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市街地再開発事業
市街地再開発事業には第一種と第二種があります。そして、①第一種市街地再開発事業では公益を実現するために強制的に土地所有権等を別の権利に変換する権利変換を行う公用権利変換、②第二種市街地再開発事業では任意買収と収用という手法が用いられ、いずれの事業も都市再開発法に基づいて施工されます。
第一種市街地再開発事業では、権利変換を希望しない申出をしない限り権利変換を受けることになりますが、第二種市街地再開発事業では、譲受け希望の申出をしない限り金銭補償となります。
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権利変換手法を使う都市計画事業(市街地再開発など)
都市計画事業には土地上に都市計画施設を整備する都市計画施設整備事業と市街地の整備をする市街地開発事業があります。そして、市街地開発事業には収用という手法を使うものと公用権利変換という手法を使うものがあり、公用権利変換は、公用換地と狭義の公用権利変換とにさらに分けることができるところ、公用換地という手法を使う事業として土地区画整理事業（土地区画整理法）と住宅街区整備事業（大都市における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法）、狭義の公用権利変換という手法を使う事業として第一種市街地再開発事業（都市再開発法）、換地と収用を併用する事業として新都市基盤整備事業（新都市基盤整備法）があります（なお、第二種市街地再開発事業では任意買収と収用という手法が使われます）。
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借地・借家に関する特約と消費者契約法
借地・借家契約における特約については借地借家法上の強行法規や民法上の一般原則（公序良俗、信義則、権利濫用）との関係の他、消費者契約法との関係が問題となります。
この点に関する裁判例を見ると、建物の賃貸借契約における自然損耗等についての原状回復義務を賃借人に負担させる旨の特約を同法１０条により無効とした大阪高裁平成１６年１２月１７日判決、更新料を支払うとの約定を同法１０条より無効とした大阪高裁平成２１年８月２７日判決、更新料特約及び敷引特約をいずれも同法１０条により無効とした京都地裁平成２１年７月２３日判決などがありましたが、最高裁平成２３年３月２４日判決が敷引特約について敷引金の額が高額に過ぎると評価されない限り同法１０条に該当せず有効であるとし、また、最高裁平成２３年７月１５日判決が更新料支払特約について更新料の額が賃料の額、賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り、同法１０条に該当せず有効であるとしています。
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借家契約における迷惑行為防止特約
マンションやアパートなどの賃貸借契約において、賃借人とその他当該建物を使用する者による近隣の居住者等に対し迷惑をかける行為を禁止する旨の特約が定められ、このような特約の違反が契約解除の原因として問題となることがあります。
このような特約に基づく契約の解除が問題となった裁判例を見ると、賃借人がショッピングセンターの秩序を乱したりすることを特約で禁止している場合に賃借人が他の賃借人と争ったことから賃貸人が賃借人に注意をしたところ、賃借人が賃貸人に対し暴言を吐いて暴行を加える等の事情があるときに賃貸人は契約を無催告で解除できるとした最高裁昭和５０年２月２０日判決、賃借人が共同生活上の秩序を乱し近隣の迷惑となる行為をしたことを理由とする契約解除を認めた東京地裁平成１０年５月１２日判決などがあります。
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