Archive for the ‘不動産’ Category
2016年6月3日 公布された法令に関するお知らせ
○裁判所職員定員法の一部を改正する法律（平成28年法律 第52号）
○総合法律支援法の一部を改正する法律（平成28年法律 第53号）
○刑事訴訟法等の一部を改正する法律（平成28年法律 第54号）
○国家戦略特別区域法の一部を改正する法律（平成28年法律 第55号）
○宅地建物取引業法の一部を改正する法律（平成28年法律 第56号）
○酒税法及び酒税の保全及び酒類業組合等に関する法律の一部を改正する法律（平成28年法律 第57号）
○中小企業の新たな事業活動の促進に関する法律の一部を改正する法律（平成28年法律 第58号）
○電気事業者による再生可能エネルギー電気の調達に関する特別措置法等の一部を改正する法律（平成28年法律 第59号）
○特定商取引に関する法律の一部を改正する法律（平成28年法律 第60号）
○消費者契約法の一部を改正する法律（平成28年法律 第61号）
○情報通信技術の進展等の環境変化に対応するための銀行法等の一部を改正する法律（平成28年法律 第62号）
○児童福祉法等の一部を改正する法律（平成28年法律 第63号）
○発達障害者支援法の一部を改正する法律（平成28年法律 第64号）
○障害者の日常生活及び社会生活を総合的に支援するための法律及び児童福祉法の一部を改正する法律（平成28年法律 第65号）
○確定拠出年金法等の一部を改正する法律（平成28年法律 第66号）
○平成二十八年熊本地震災害関連義援金に係る差押禁止等に関する法律（平成28年法律 第67号）
○本邦外出身者に対する不当な差別的言動の解消に向けた取組の推進に関する法律（平成28年法律 第68号）
過去に公布された法令に関するお知らせ 取扱分野＞＞立法の動向＞＞会社法等
【お問い合わせ先】
〒108-0072東京都港区白金一丁目17番2号 白金アエルシティ 白金タワー テラス棟4階
ひらま総合法律事務所 弁護士 平間民郎（Tel：03-5447-2011）
最寄り駅；東京メトロ南北線/都営 三田線 「白金高輪駅」 4番出口から直通で徒歩1分
（ご来所には事前の電話予約が必要です。）アクセス（地図等）
当事務所内で咲く花
借地借家法上の建物
借地借家法は、借地権との関係では「建物の所有を目的とする地上権及び土地の賃借権」を、借家権との関係では「建物の賃借権」を対象としていることから、同法の適用の有無を判断する際には建物にあたるかどうかや建物所有の目的が認められるかどうかが問題になります。
建物にあたる典型的なものとしては、住宅が思い浮かびますが、店舗、事務所なども建物にあたるとされています（最高裁平成４年２月６日判決）。
一方、地面に丸太を立て自動車に雨がかからない程度にトタンで覆った掘立式の車庫は、建物にあたらないとした裁判例（東京地裁昭和４３年１０月２３日判決）があります。
また、建物所有の目的が認められるのは当該建物の所有が借地使用の主目的である場合とされ、ゴルフ練習場としての借地において事務所用建物を所有することを計画していたとしても、当該建物の所有は従たる目的にすぎないとして借地借家法の適用を否定した判例（最高裁昭和４２年１２月５日判決）があります。
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賃貸借契約におけるいわゆる事故物件
賃貸借契約の対象となっているマンション等が事故物件であった場合、このことの契約への影響や賃貸人の告知義務などが問題となります。
この点、事故が発生した場所が大都市か地方都市か、単身用か家族用か、事故の状況、付近住民の反応、報道などによって異なると考えられますが、大都市部にある賃料の月額が４万８０００円の借上社宅で社員に事故があった事案に関する東京地裁平成１３年１１月２９日判決は、２年程度で心理的瑕疵が消失するとして賃料の減額を２年間認めています。
また、大都市部にある賃料の月額が６万円の単身用のワンルームで賃借人に事故があった事案に関する東京地裁平成１９年８月１０日判決は、近所付き合いが相当程度希薄である、世間の耳目を集めるような特段の事情が認められないことなどを考慮して賃料の減額を３年間認めつつ、事故後に賃借した人が極短期間で退去したといった特段の事情が無い場合には、更に当該部屋を賃貸するにあたり、賃貸人に賃借希望者に対し事故があったことを告知する義務は無いとし、また、当該部屋の両隣・階下については、感じる嫌悪感の程度にかなりの差があることや大都市部のワンルームであることなどを考慮して、これらの部屋を新たに賃貸するにあたり、事故があったことを告知する義務は無いとしています。
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都心部における不動産の境界と価格
高齢社会の進行に伴い、高齢者の方々からのご自身の財産を子供らに譲る方法に関する御相談が増加傾向にありますが、この財産を譲る方法の中に生前贈与というものがあります。
もっとも、不動産や株式などその価格の評価が問題となる財産の贈与では税金などとの関係でトラブルが生じる可能性があります。特に都心部における不動産が対象となる場合はその評価額が高額になることが多いため深刻なトラブルになることがあります。
そこで、このようなトラブルを避けるため、当事務所では土地に関しては事前に土地家屋調査士を利用した測量を行うことを勧めています。測量によって境界を確認し確実な持ち分と価格を割り出すことにより、トラブルを回避することが出来ます。
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内縁の相手方による借家権の承継
借家人となっている内縁関係にある夫（ないし妻）が死亡した場合、その内縁関係における相手方は、死亡した者の相続人になりませんが、立法や判例により家屋に居住する利益を保護されています。
① 死亡した者に相続人がいない場合
借地借家法３６条１項は、居住用建物の賃借人が相続人無くして死亡した場合、その当時事実上夫婦関係にあった同居者はその賃借人たる地位を承継するとしていますので、内縁関係にある相手方は、死亡した者の賃借人たる地位を承継し、借家に居住し続けることが出来ます。
② 死亡した者に相続人がいる場合
この場合について立法はありませんが、判例は、内縁の相手方が相続人の賃借権を援用することを認めており、借家の明渡しを請求されても、内縁の相手方は、相続人の借家権を援用してその請求を拒否出来るとしています（最高裁昭和４２年２月２１日判決）。
また、賃貸人と相続人が賃貸借契約を合意解除しても、当該解除は信義誠実の原則に反しないような特段の事由がある場合のほかは援用者に対抗出来ないとした裁判例（東京地裁昭和６３年４月２５日判決）や相続人による借家権の放棄は共同生活を営んでいた者との関係でその生活を覆すもので無効とした裁判例（大阪地裁昭和３８年３月３０日判決）があります。
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相続の放棄と遺留分の放棄
兄弟姉妹を除く相続人に対して遺産の一定割合の財産が与えられることを保障する制度として遺留分がありますが、相続を放棄することが出来るのと同様に遺留分も放棄することが出来ます。
そして、相続の放棄と遺留分の放棄は、いずれも相続に関して問題となりますが、相続の放棄は、相続が開始した後でないと出来ないのに対し、遺留分の放棄は、家庭裁判所の許可を得れば相続が開始する前であっても出来ます。
また、相続債務を承継したくなければ、遺留分の放棄では足りず相続の放棄が必要となります。
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マンションの管理規約の変更
マンションにおいては、区分所有者による管理のための団体である管理組合が存在します。そして、総会やマンションの用法、管理費・修繕費の積み立てなどマンションにおけるルールを定める管理組合の自治規範が管理規約です。
生活様式の変化によって管理規約の規定が現状とあわなくなった、規定の内容が曖昧であるといったことなどから従前の管理規約では適切に対応出来ない問題が生じた場合、管理規約の変更が必要となりますが、管理規約の変更には区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による議決を求められ、また、区分所有法の強行法規に抵触する変更は出来ません。
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不動産の引渡し、明渡しの強制執行と明渡しの催告
強制執行のひとつとして、執行官が債務者による不動産に対する占有を解いて債権者にその占有を取得させる不動産の引渡し、明渡しの強制執行があります。そして、この強制執行を開始することが出来るとき、執行官は、明渡しの催告をすることが出来ます。
執行官は、明渡しの催告をしたこと、引渡しの期限、占有移転が禁止されていることを公示します。そして、この催告が行われた後、債務者は、債権者以外の人に占有を移転することが出来ず、引渡しの期限が経過するまでに債務者以外の人に占有が移転した場合には、占有が移転した人に対して承継執行文の付与なしで強制執行をすることが出来ます。
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不動産の賃料の増減額請求
賃貸不動産の賃料に関して、オーナーが増額を要求したり、テナントが減額を要求することがあります。そして、このような要求の根拠となるのが借地借家法が定める賃料増減額請求権です。
借地借家法１１条１項は、地代等が土地に対する公課の増減により、土地の価格の上昇・低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の地代等に比較して不相当となったときは、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求出来るとしています。また、同法３２条１項は、建物の借賃が土地・建物に対する租税その他の負担の増減により、土地・建物の価格の上昇・低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求出来るとしています。
近時、この賃料増減額請求権に関係する最高裁の判断がいくつか出ており（サブリース契約に上記１１条１項等の適用があるかが問題となった平成１５年１０月２１日、賃料の不減額特約が問題となった平成１６年６月２９日など）、注目すべき分野となる可能性があります。
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東日本大震災の被災者に対する援助
東日本大震災の被災者が裁判その他の法による紛争の解決のための手続や弁護士などによるサービスを円滑に利用出来るようにするために日本司法支援センター（法テラス）の業務の特例を定めた「東日本大震災の被災者の対する援助のための日本司法支援センターの業務の特例に関する法律」（法テラス震災特例法）の有効期間を平成３０年３月３１日まで３年間延長する「東日本大震災の被災者に対する援助のための日本司法支援センターの業務の特例に関する法律の一部を改正する法律」が平成２７年３月３１日に成立し公布・施行されました。
この改正は、東日本大震災に起因する相続、住宅ローンの問題、仮設住宅からの退去等に伴う換地や補償の問題、原発被害の賠償の問題などの解決のために法テラスによる援助事業が今後も必要との判断に基づくものです。
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