Archive for the ‘不動産’ Category
相続の放棄と遺留分の放棄
兄弟姉妹を除く相続人に対して遺産の一定割合の財産が与えられることを保障する制度として遺留分がありますが、相続を放棄することが出来るのと同様に遺留分も放棄することが出来ます。
そして、相続の放棄と遺留分の放棄は、いずれも相続に関して問題となりますが、相続の放棄は、相続が開始した後でないと出来ないのに対し、遺留分の放棄は、家庭裁判所の許可を得れば相続が開始する前であっても出来ます。
また、相続債務を承継したくなければ、遺留分の放棄では足りず相続の放棄が必要となります。
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マンションの管理規約の変更
マンションにおいては、区分所有者による管理のための団体である管理組合が存在します。そして、総会やマンションの用法、管理費・修繕費の積み立てなどマンションにおけるルールを定める管理組合の自治規範が管理規約です。
生活様式の変化によって管理規約の規定が現状とあわなくなった、規定の内容が曖昧であるといったことなどから従前の管理規約では適切に対応出来ない問題が生じた場合、管理規約の変更が必要となりますが、管理規約の変更には区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による議決を求められ、また、区分所有法の強行法規に抵触する変更は出来ません。
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不動産の引渡し、明渡しの強制執行と明渡しの催告
強制執行のひとつとして、執行官が債務者による不動産に対する占有を解いて債権者にその占有を取得させる不動産の引渡し、明渡しの強制執行があります。そして、この強制執行を開始することが出来るとき、執行官は、明渡しの催告をすることが出来ます。
執行官は、明渡しの催告をしたこと、引渡しの期限、占有移転が禁止されていることを公示します。そして、この催告が行われた後、債務者は、債権者以外の人に占有を移転することが出来ず、引渡しの期限が経過するまでに債務者以外の人に占有が移転した場合には、占有が移転した人に対して承継執行文の付与なしで強制執行をすることが出来ます。
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不動産の賃料の増減額請求
賃貸不動産の賃料に関して、オーナーが増額を要求したり、テナントが減額を要求することがあります。そして、このような要求の根拠となるのが借地借家法が定める賃料増減額請求権です。
借地借家法１１条１項は、地代等が土地に対する公課の増減により、土地の価格の上昇・低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の地代等に比較して不相当となったときは、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求出来るとしています。また、同法３２条１項は、建物の借賃が土地・建物に対する租税その他の負担の増減により、土地・建物の価格の上昇・低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求出来るとしています。
近時、この賃料増減額請求権に関係する最高裁の判断がいくつか出ており（サブリース契約に上記１１条１項等の適用があるかが問題となった平成１５年１０月２１日、賃料の不減額特約が問題となった平成１６年６月２９日など）、注目すべき分野となる可能性があります。
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東日本大震災の被災者に対する援助
東日本大震災の被災者が裁判その他の法による紛争の解決のための手続や弁護士などによるサービスを円滑に利用出来るようにするために日本司法支援センター（法テラス）の業務の特例を定めた「東日本大震災の被災者の対する援助のための日本司法支援センターの業務の特例に関する法律」（法テラス震災特例法）の有効期間を平成３０年３月３１日まで３年間延長する「東日本大震災の被災者に対する援助のための日本司法支援センターの業務の特例に関する法律の一部を改正する法律」が平成２７年３月３１日に成立し公布・施行されました。
この改正は、東日本大震災に起因する相続、住宅ローンの問題、仮設住宅からの退去等に伴う換地や補償の問題、原発被害の賠償の問題などの解決のために法テラスによる援助事業が今後も必要との判断に基づくものです。
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老朽化したマンションの修繕・建替え
時間の経過によって老朽化したマンション等の建物については修繕や建替えで対応することが考えられますが、居住者の意見がまとまらないことがあります。
修繕や建替えを行うには所定の要件を充たす決議が法律上要求されています。修繕については過半数（形状または効用の著しい変更を伴う場合は４分の３以上）、建替えについては区分所有者及び議決権の各５分の４以上の賛成による決議が必要となります。なお、建替えの場合は、国土交通省が作成したマニュアルが参考になります。
参考・国土交通省ホームページ：マンション建替え等・改修について
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マンションで飼育されるペットに関するトラブル
ペットの臭いやペットによる騒音などペットに関するトラブルが問題となることがありますが、マンションにおいてもこのようなトラブルは生じます。
マンションの区分所有者の団体である管理組合は、ペットの飼育に関するルールを定めてペットを飼うことを禁止することが出来ます。そして、国土交通省住宅局市街地建築課マンション政策室の「平成２５年度マンション総合調査結果報告書」によると、４７．４％のマンションがペットを飼うことを禁止しているそうです。
なお、管理規約においてペットを飼うことが禁止されていなくても、区分所有法６条第１項の「共同の利益に反する行為」に該当する場合には、同法第５７条により、ペットの飼育について差止めを請求することが出来ます。
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賃貸借契約の解除と賃借人の破産・民事再生
賃貸借契約において、賃借人が破産や民事再生の申立てを行うことを契約の解除事由として定めることがありますが、賃借人に不利な特約を無効とする借地借家法３０条などがあることから、このような定めに基づく賃貸借契約の解除が認められるかどうかが問題となります。
この点、破産に関するものですが、最高裁昭和４３年１１月２１日判決において賃借人が破産宣告を受けた場合に直ちに解除出来るという特約は無効とされていますので、上記のような定めに基づく賃貸借契約の解除は認められないと思われます。賃貸借契約においても、後日の紛争を避けるために契約条項の有効性を十分に検討する必要があります。
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大規模災害のため滅失したマンション・アパートの再建等による被災地の復興
マンションやアパートに関する法律問題に適用される法律としては民法や建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）の他に阪神・淡路大震災を受けて大規模な火災、震災その他の災害によって滅失した区分所有建物の再建等を容易にし、もって被災地の健全な復興に資することを目的として平成７年に制定された被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法（被災マンション法）がありますが、区分所有建物の全部が滅失した場合の敷地の売却、一部が滅失した場合の建物及び敷地の売却等について特別の措置を講ずることを目的とする被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法の一部を改正する法律が平成２５年６月１９日に成立し、同月２６日に公布されました。
この改正法は、①区分所有建物の全部が滅失した場合に講じられる措置に関する規定（敷地共有者等集会、再建決議、敷地売却決議、土地等の分割請求に関する規定）②区分所有建物の一部が滅失した場合に講じられる措置に関する規定（区分所有者集会、建物敷地売却決議、建物取壊し敷地売却決議、取壊し決議、復旧等に関する規定）③団地内の建物が滅失した場合に講じられる措置に関する規定（団地建物所有者等集会、再建承認決議、一括建替等決議に関する規定）などをその内容としています。被災地の復興にこの法律が寄与することが期待されています。
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2014年6月4日 公布された法令に関するお知らせ
○地域の自主性及び自立性を高めるための改革の推進を図るための関係法律の整備に関する法律（平成26年法律第51号）
○司法試験法の一部を改正する法律（平成26年法律第52号）
○道路法等の一部を改正する法律（平成26年法律第53号）
○建築基準法の一部を改正する法律（平成26年法律第54号）
○建設業法等の一部を改正する法律（平成26年法律第55号）
○公共工事の品質確保の促進に関する法律の一部を改正する法律（平成26年法律第56号）
○重大な犯罪を防止し、及びこれと戦う上での協力の強化に関する日本国政府とアメリカ合衆国政府との間の協定の実施に関する法律（平成26年法律第57号）
が公布されました。
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