Archive for the ‘不動産’ Category
老朽化したマンションの修繕・建替え
時間の経過によって老朽化したマンション等の建物については修繕や建替えで対応することが考えられますが、居住者の意見がまとまらないことがあります。
修繕や建替えを行うには所定の要件を充たす決議が法律上要求されています。修繕については過半数（形状または効用の著しい変更を伴う場合は４分の３以上）、建替えについては区分所有者及び議決権の各５分の４以上の賛成による決議が必要となります。なお、建替えの場合は、国土交通省が作成したマニュアルが参考になります。
参考・国土交通省ホームページ：マンション建替え等・改修について
【お問い合わせ先】
〒108-0072東京都港区白金一丁目17番2号 白金アエルシティ 白金タワー テラス棟4階
ひらま総合法律事務所 弁護士 平間民郎（Tel：03-5447-2011）
最寄り駅；東京メトロ南北線/都営 三田線 「白金高輪駅」 4番出口から直通で徒歩1分
（ご来所には事前の電話予約が必要です。）アクセス（地図等）
当事務所内で咲く花
マンションで飼育されるペットに関するトラブル
ペットの臭いやペットによる騒音などペットに関するトラブルが問題となることがありますが、マンションにおいてもこのようなトラブルは生じます。
マンションの区分所有者の団体である管理組合は、ペットの飼育に関するルールを定めてペットを飼うことを禁止することが出来ます。そして、国土交通省住宅局市街地建築課マンション政策室の「平成２５年度マンション総合調査結果報告書」によると、４７．４％のマンションがペットを飼うことを禁止しているそうです。
なお、管理規約においてペットを飼うことが禁止されていなくても、区分所有法６条第１項の「共同の利益に反する行為」に該当する場合には、同法第５７条により、ペットの飼育について差止めを請求することが出来ます。
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賃貸借契約の解除と賃借人の破産・民事再生
賃貸借契約において、賃借人が破産や民事再生の申立てを行うことを契約の解除事由として定めることがありますが、賃借人に不利な特約を無効とする借地借家法３０条などがあることから、このような定めに基づく賃貸借契約の解除が認められるかどうかが問題となります。
この点、破産に関するものですが、最高裁昭和４３年１１月２１日判決において賃借人が破産宣告を受けた場合に直ちに解除出来るという特約は無効とされていますので、上記のような定めに基づく賃貸借契約の解除は認められないと思われます。賃貸借契約においても、後日の紛争を避けるために契約条項の有効性を十分に検討する必要があります。
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大規模災害のため滅失したマンション・アパートの再建等による被災地の復興
マンションやアパートに関する法律問題に適用される法律としては民法や建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）の他に阪神・淡路大震災を受けて大規模な火災、震災その他の災害によって滅失した区分所有建物の再建等を容易にし、もって被災地の健全な復興に資することを目的として平成７年に制定された被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法（被災マンション法）がありますが、区分所有建物の全部が滅失した場合の敷地の売却、一部が滅失した場合の建物及び敷地の売却等について特別の措置を講ずることを目的とする被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法の一部を改正する法律が平成２５年６月１９日に成立し、同月２６日に公布されました。
この改正法は、①区分所有建物の全部が滅失した場合に講じられる措置に関する規定（敷地共有者等集会、再建決議、敷地売却決議、土地等の分割請求に関する規定）②区分所有建物の一部が滅失した場合に講じられる措置に関する規定（区分所有者集会、建物敷地売却決議、建物取壊し敷地売却決議、取壊し決議、復旧等に関する規定）③団地内の建物が滅失した場合に講じられる措置に関する規定（団地建物所有者等集会、再建承認決議、一括建替等決議に関する規定）などをその内容としています。被災地の復興にこの法律が寄与することが期待されています。
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2014年6月4日 公布された法令に関するお知らせ
○地域の自主性及び自立性を高めるための改革の推進を図るための関係法律の整備に関する法律（平成26年法律第51号）
○司法試験法の一部を改正する法律（平成26年法律第52号）
○道路法等の一部を改正する法律（平成26年法律第53号）
○建築基準法の一部を改正する法律（平成26年法律第54号）
○建設業法等の一部を改正する法律（平成26年法律第55号）
○公共工事の品質確保の促進に関する法律の一部を改正する法律（平成26年法律第56号）
○重大な犯罪を防止し、及びこれと戦う上での協力の強化に関する日本国政府とアメリカ合衆国政府との間の協定の実施に関する法律（平成26年法律第57号）
が公布されました。
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住宅の瑕疵に関するトラブル（住宅の品質確保の促進等に関する法律等）
住宅は、生活の基盤であり、また、高価なものであるため、その瑕疵は深刻な問題になりかねません。この点、２０００年４月に施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律」（住宅品確法）は、民法の瑕疵担保責任の特例として、売主と請負人に対し、新築住宅の構造耐力上主要な部分と雨水の侵入を防止する部分について責任期間が１０年間の瑕疵担保責任を負わせました。
また、２００７年５月に制定された「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」（住宅瑕疵担保履行法）がこの瑕疵担保責任を履行するための措置を講じることを義務としました。
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不動産の賃貸借に関するトラブル（原状回復、更新料・敷引特約）
不動産の賃貸借に関するトラブルとしてはさまざまなものがありますが、原状回復費用の負担や更新料・敷引特約が問題となる場合、以下の判例やガイドラインを検討することが必要になります。
①更新料と敷引特約に関する最高裁判決
更新料と敷引特約に関して２０１１年にいずれについても最高裁の判決がでています（このような特約の法的性質や消費者契約法１０条との関係などについて判示しています）。
② 原状回復をめぐるトラブルとガイドライン
賃貸住宅における原状回復に関するトラブルの防止を意図して、国土交通省が判断の指針を示しているものですが、２０１１年にこのガイドラインの再改訂版が公表されています。
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不動産に関する無料相談室の窓口開設について
賃料（地代・家賃）、立ち退き・明渡し、敷金・権利金、礼金・更新料、原状回復、不動産売買に関するトラブル等の問題に詳しい弁護士が無料相談会を以下のとおり実施しますので、お気軽にご相談ください。
| 開設日時 | 平成25年9月22日（日）・23日（祝）午前9時から午後5時までの間 |
|---|---|
| 開設場所 | 東京都港区白金一丁目17番1号 白金タワー（アクセス） |
| 相談料等 | 無料です |
| 相談員 | 弁護士 平 間 民 郎 |
| 留意事項 | 事前予約制です |
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不動産に関するトラブル
・ 借主が長期間にわたり家賃を払ってくれない・・・
・ 大家から家賃を値上げすると言われた・・・
・ 娘夫婦と一緒に住むために賃貸借契約を終了させたい・・・
・ 大家から急にアパートから出て行くよう要求された・・・
・ マンションを明け渡したところ、大家から壁紙の交換にかかる費用を敷金から引くと言われた・・・
・ 住み始めてから購入した住宅に欠陥があることがわかった・・・
不動産は生活・事業の基盤となる重要な財産であるため、そのトラブルは重大な問題になりかねません。このような事態を避けるため、不動産に関するトラブルについても当事務所にご相談ください。
不動産に関する諸問題
１ 賃料（地代・家賃）に関するトラブル
① 賃料の不払い
賃料が約定通り支払われない場合、貸主は、借主に対しその支払いを求めていくことになりますが、借主がこの支払い請求に応じない場合、裁判をして請求するという方法があります。また、契約を解除して不動産の明渡しを求める場合もあります。
② 賃料の増減
賃料については貸主と借主の話し合いで決めることになりますが、話し合いで決めることが出来ない場合、簡易裁判所に対し調停の申立てをするという方法があります。また、この調停が不調に終わった場合、賃料の増額（減額）請求の裁判をするという方法があります。
２ 立ち退き・明渡しに関するトラブル
① 地主による更新拒絶
地主による借地契約の更新拒絶には、「正当な事由」が認められることが必要になります。そして、「正当な事由」が認められるかどうかは、地主・借主双方の土地使用の必要度などを検討して判断することになります。
② 家主による解約申入れ・更新拒絶
家主による解約申入れと更新拒絶には、「正当な事由」が必要になります。
３ 敷金・権利金、礼金・更新料
① 敷金
契約締結時に借主から貸主に交付される金員で、未払賃料、原状回復に関する費用などが控除されるものです。契約が終了し不動産の明渡しが済んだ後に残ったものが返還されます。
② 権利金（礼金）
契約締結時に、賃借権設定の対価等として借主から貸主に交付される金員で、返還しなくてよいものです。
③ 更新料
契約の更新の際に借主から貸主に交付される金員で、返還しなくてよいものとされていますが、更新料に関する取り決めは消費者契約法１０条に違反するとした裁判例もあります。
４ 原状回復に関するトラブル
借主がどの範囲まで原状回復義務を負い、その費用を負担するかということでトラブルとなることが少なくありません。そこで、国土交通省は、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」においてその一般的な基準を示しています。
５ 不動産売買に関するトラブル
不動産売買に関しては、瑕疵担保責任、業者の説明義務違反などといった問題が生じることがあります。
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