Archive for the ‘不動産’ Category
不動産と商事留置権
商法５２１条は，商行為によって占有を取得した債務者の所有する物または有価証券を留置する商事留置権を規定してるところ，民事留置権とは要件や沿革が異なることから，その成否が問題となることがあります。
この商事留置権の目的物である「物」に不動産が含まれるかが問題となった最高裁平成２９年１２月１４日判決は，「民法は，同法における「物」を有体物である不動産及び動産と定めた上（８５条，８６条１項，２項），留置権の目的物を「物」と定め （２９５条１項），不動産をその目的物から除外していない。一方，商法５２１条は，同条の留置権の目的物を「物又は有価証券」と定め，不動産をその目的物から除外することをうかがわせる文言はない。他に同条が定める「物」を民法における「物」と別異に解すべき根拠は見当たらない。 また，商法５２１条の趣旨は，商人間における信用取引の維持と安全を図る目的で，双方のために商行為となる行為によって生じた債権を担保するため，商行為によって債権者の占有に属した債務者所有の物等を目的物とする留置権を特に認めたものと解される。不動産を対象とする商人間の取引が広く行われている実情からすると，不動産が同条の留置権の目的物となり得ると解することは，上記の趣旨にか なうものである。 以上によれば，不動産は，商法５２１条が商人間の留置権の目的物として定める 「物」に当たると解するのが相当である」として不動産が商事留置権の目的物となることを認めています。
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所有権留保における留保所有者の第三者に対する責任
所有権留保付で売買が行われた物によって第三者に損害が発生した場合にその第三者に対する責任が問題となることがあります。
所有権留保付で売買された自動車の留保所有者の責任が問題となった最高裁平成２１年３月１０日判決は，「動産の購入代金を立替払する者が立替金債務が完済されるまで同債務の担保として当該動産の所有権を留保する場合において，所有権を留保した者（以下，「留保所有権者」といい，留保所有権者の有する所有権を「留保所有権」という。）の有する権原が，期限の利益喪失による残債務全額の弁済期（以下「残債務弁済期」という。）の到来の前後で上記のように異なるときは，留保所有権者は，残債務弁済期が到来するまでは，当該動産が第三者の土地上に存在して第三者の土地所有権の行使を妨害しているとしても，特段の事情がない限り，当該動産の撤去義務や不法行為責任を負うことはないが，残債務弁済期が経過した後は，留保所有権が担保権の性質を有するからといって上記撤去義務や不法行為責任を免れることはないと解するのが相当である。なぜなら，上記のような留保所有権者が有する留保所有権は，原則として，残債務弁済期が到来するまでは，当該動産の交換価値を把握する にとどまるが，残債務弁済期の経過後は，当該動産を占有し，処分することができる権能を有するものと解されるからである。もっとも，残債務弁済期の経過後であっても，留保所有権者は，原則として，当該動産が第三者の土地所有権の行使を妨害している事実を知らなければ不法行為責任を問われることはなく，上記妨害の事実を告げられるなどしてこれを知ったときに不法行為責任を負う」として留保所有者が責任を負う場合について判示しています。
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所有権留保における買主側の第三者と売主の関係
売買契約において所有権留保が行われたときに当事者以外の第三者が登場した場合，その対外的効力が問題となります。
所有権留保における買主に再生手続きが開始した場合の対外的効力が問題となった最高裁平成２２年６月４日判決は，留保した所有権に基づく別除権について，「本件三者契約は，販売会社において留保していた所有権が代位により被上告人に移転することを確認したものではなく，被上告人が，本件立替金等債権を担保するために，販売会社から本件自動車の所有権の移転を受け，これを留保することを合意したものと解するのが相当であり，被上告人が別除権として行使し得るのは，本件立替金等債権を担保するために留保された上記所有権であると解すべきである。すなわち，被上告人は，本件三者契約により，上告人に対して本件残代金相当額にとどまらず手数料額をも含む本件立替金等債権を取得するところ，同契約においては，本件立替金等債務が完済されるまで本件自動車の所有権が被上告人に留保されることや，上告人が本件立替金等債務につき期限の利益を失い，本件自動車を被上告人に引き渡したときは，被上告人は，その評価額をもって，本件立替金等債務に充当することが合意されているのであって，被上告人が販売会社から移転を受けて留保する所有権が，本件立替金等債権を担保するためのものであることは明らかである。立替払の結果，販売会社が留保していた所有権が代位により被上告人に移転するというのみでは，本件残代金相当額の限度で債権が担保されるにすぎないことになり，本件三者契約における当事者の合理的意思に反するものといわざるを得ない。そして，再生手続が開始した場合において再生債務者の財産について特定の担保権を有する者の別除権の行使が認められるためには，個別の権利行使が禁止される一般債権者と再生手続によらないで別除権を行使することができる債権者との衡平を図るなどの趣旨から，原則として再生手続開始の時点で当該特定の担保権につき登記，登録等を具備している必要があるのであって（民事再生法４５条参照），本件自動車につき，再生手続開始の時点で被上告人を所有者とする登録がされていない限り，販売会社を所有者とする登録がされていても，被上告人が，本件立替金等債権を担保するために本件三者契約に基づき留保した所有権を別除権として行使することは許されない」として別除権の行使は否定されると判示しています。
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担保不動産の収益執行における管理人の権限
担保不動産の収益執行においては開始決定と同時管理人が選任されるところ，この管理人の権限が問題となることがあります。
管理人の権限に関して賃借人の相殺が問題となった最高裁平成２１年7月３日判決は，「担保不動産収益執行は，担保不動産から生ずる賃料等の収益を被担保債権の優先弁済に充てることを目的として設けられた不動産担保権の実行手続の一つであり，執行裁判所が，担保不動産収益執行の開始決定により担保不動産を差し押さえて所有者から管理収益権を奪い，これを執行裁判所の選任した管理人にゆだねることをその内容としている（民事執行法１８８条，９３条１項，９５条１項）。管理人が担保不動産の管理収益権を取得するため，担保不動産の収益に係る給付の目的物は，所有者ではなく管理人が受領権限を有することになり，本件のように担保不動産の所有者が賃貸借契約を締結していた場合は，賃借人は，所有者ではなく管理人に対して賃料を支払う義務を負うことになるが（同法１８８条，９３条１項），このような規律がされたのは，担保不動産から生ずる収益を確実に被担保債権の優先弁済に充てるためであり，管理人に担保不動産の処分権限まで与えるものではない（同法１８８条，９５条２項）。 このような担保不動産収益執行の趣旨及び管理人の権限にかんがみると，管理人が取得するのは，賃料債権等の担保不動産の収益に係る給付を求める権利（以下 「賃料債権等」という。）自体ではなく，その権利を行使する権限にとどまり，賃料債権等は，担保不動産収益執行の開始決定が効力を生じた後も，所有者に帰属しているものと解するのが相当であり，このことは，担保不動産収益執行の開始決定が効力を生じた後に弁済期の到来する賃料債権等についても変わるところはない。そうすると，担保不動産収益執行の開始決定の効力が生じた後も，担保不動産の所有者は賃料債権等を受働債権とする相殺の意思表示を受領する資格を失うものではないというべきである」「次に，抵当権に基づく担保不動産収益執行の開始決定の効力が生じた後において，担保不動産の賃借人が，抵当権設定登記の前に取得した賃貸人に対する債権を自働債権とし，賃料債権を受働債権とする相殺をもって管理人に対抗 することができるかという点について検討する。被担保債権について不履行があったときは抵当権の効力は担保不動産の収益に及ぶが，そのことは抵当権設定登記によって公示されていると解される。そうすると，賃借人が抵当権設定登記の前に取得した賃貸人に対する債権については，賃料債権と相殺することに対する賃借人の期待が抵当権の効力に優先して保護されるべきであるから」「担保不動産の賃借人は，抵当権に基づく担保不動産収益執行の開始決定の 効力が生じた後においても，抵当権設定登記の前に取得した賃貸人に対する債権を 自働債権とし，賃料債権を受働債権とする相殺をもって管理人に対抗することができるとして賃借人は相殺をもって対抗できると判示しています。
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担保不動産の競売手続における買受人による所有権の取得
担保不動産の競売手続において，買受人は，代金を納付した時に不動産を取得する（民事執行法７９条，１８８条）とされ，同法１８４条は代金納付による買受人の不動産の取得は担保権の不存在又は消滅により妨げられないとしているところ，この同法１８４条の適用が問題となることがあります。
この規定の適用について，所有者が競売手続上当事者として扱われたことの要否が問題となった最高裁平成５年１２月１７日判決は，「担保権に基づく不動産の競売は担保権の実現の手続であるから，その基本となる担保権がもともと存在せず，又は事後的に消滅していた場合には，売却による所有権移転の効果は生ぜず，所有者が目的不動産の所有権を失うことはないとするのが，実体法の見地からみた場合の論理的帰結である。しかし，それでは，不動産競売における買受人の地位が不安定となり，公の競売手続に対する信用を損なう結果ともなるので，民事執行法一八四条は，この難点を克服するため，手続上，所有者が同法一八一条ないし一八三条によって当該不動産競売手練に関与し，自己の権利を主張する機会が保障されているにもかかわらず，その権利行使をしなかった場合には，実体上の担保権の不存在又は消滅によって買受人の不動産の取得が妨げられることはないとして，問題の立法的解決を図ったものにほかならない。したがって， 実体法の見地からは本来認めることのできない当該不動産所有者の所有権の喪失を肯定するには，その者が当該不動産競売手続上当事者として扱われ，同法一八一条ないし一八三条の手続にのっとって自己の権利を確保する機会を与えられていたことが不可欠の前提をなすものといわなければならない。これを要するに，民事執行法一八四条を適用するためには，競売不動産の所有者が不動産競売手続上当事者として扱われたことを要し，所有者がたまたま不動産競売手続が開始されたことを知り，その停止申立て等の措置を講ずることができたというだけでは足りないものと解すべきである」として当事者として扱われたことを必要と判示しています。
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賃貸借契約の更新拒絶による終了と転貸借
賃貸借契約が終了する事由として更新拒絶があるところ，サブリースなど転貸借が行われている場合，この更新拒絶の転貸借への影響が問題となることがあります。
事業用ビルの賃貸借契約が賃借人の更新拒絶により終了したことによる再転借人への影響が問題となった最高裁平成１４年3月２８日判決は，「本件再転貸借は，本件賃貸借の存在を前提とするものであるが，本件賃貸借に際し予定され，前記のような趣旨，目的を達成するために行われたものであって，被上告人は，本件再転貸借を承諾したにとどまらず，本件再転貸借の締結に加功し，Ｇによる本件転貸部分二の占有の原因を作出したものというべきであるから，訴外会社が更新拒絶の通知をして本件賃貸借が期間満了により終了しても，被上告人は，信義則上，本件賃貸借の終了をもってＧに対抗することはできず，Ｇは，本件再転貸借に基づく本件転貸部分二の使用収益を継続することができると解すべきである。このことは，本件賃貸借及び本件転貸借の期間が前記のとおりであることや訴外会社の更新拒絶の通知に被上告人の意思が介入する余地がないことによって直ちに左右されるものではない」として賃貸人は
その終了を再転借人に対抗できないと判示しています。
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敷金と敷引特約の有効性
賃貸借から生じる損害の担保として借主から貸主に交付される金銭が敷金であるところ，この敷金のうちの一定額を返還しないことにする敷引特約が結ばれることがあります。
災害によって賃貸借契約が終了した場合の敷引特約の適用が問題となった最高裁平成１０年9月3日判決は，「居住用の家屋の賃貸借における敷金につき，賃貸借契約終了時にそのうちの一定金額又は一定割合の金員（以下）「敷引金」という。）を返還しない旨のいわゆる 敷引特約がされた場合において，災害により賃借家屋が滅失し，賃貸借契約が終了したときは，特段の事情がない限り，敷引特約を適用することはできず，賃貸人は賃借人に対し敷引金を返還すべきものと解するのが相当である。けだし，敷引金は個々の契約ごとに様々な性質を有するものであるが，いわゆる礼金として合意された場合のように当事者間に明確な合意が存する場合は別として，一般に，賃貸借契約が火災，震災，風水害その他の災害により当事者が予期していない時期に終了した場合についてまで敷引金を返還しないとの合意が成立していたと解することはできないから，他に敷引金の不返還を相当とするに足りる特段の事情がない限り，これを賃借人に返還すべきものであるからである」と判示して敷引特約の適用を否定しています。
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請負契約における目的物の所有権の帰属
当事者の一方がある仕事を完成することを約し，相手方がその仕事の結果に対して報酬を支払う契約を請負契約（民法６３２条）と言いますが，請負における目的物の所有権が注文者に帰属するのか請負人に帰属するのかという問題があります。
注文者と請負人との間で契約が中途で解約された場合の出来形の所有権は注文者に帰属するという約定があるが，下請負人が材料を提供していた場合について，最高裁平成５年１０月１９日判決は，「建物建築工事請負契約において，注文者と元請負人との間に，契約が中途で解除された際の出来形部分の所有権は注文者に帰属する旨の約定がある場合に，当該契約が中途で解除されたときは，元請負人から一括して当該工事を請け負った下請負人が自ら材料を提供して出来形部分を築造したとしても，注文者と下請負人との間に格別の合意があるなど特段の事情のない限り，当該出来形部分の所有権は注文者に帰属すると解するのが相当である。けだし，建物建築工事を元請負人から一括下請負の形で請け負う下請契約は，その性質上元請契約の存在及び内容を前提とし，元請負人の債務を履行することを目的とするものであるから，下請負人は，注文者との関係では，元請負人のいわば履行補助者的立場に立つものにすぎず，注文者のためにする建物建築工事に関して，元請負人と異なる権利関係を主張し得る立場にはないからである」と判示して注文者にその所有権が帰属するとしています。
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転貸借を前提とする賃貸借（サブリース契約）
賃貸借は賃貸人と賃借人という二者間の貸借関係であるところ，その間にサブリース業者が入って転貸借を行うこと等を目的とする契約（サブリース契約）が賃貸人（不動産のオーナー）との間で行われることがありますが，この契約に関する紛争が多発したことから２０２０年に「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（賃貸住宅管理業法）」が制定され，サブリース業者の義務等が定められています。
この法律が制定される前の事案ですが，賃料の減額等が問題となった最高裁平成１５年１０月２１日判決は，「本件契約における合意の内容は，上告人が被上告人に対して本件賃貸部分を使用収益させ，被上告人が上告人に対してその対価として賃料を支払うというものであり，本件契約は，建物の賃貸借契約であることが明らかであるから，本件契約には，借地借家法が適用され，同法３２条の規定も適用されるものというべきである。本件契約には本件賃料自動増額特約が存するが，借地借家法３２条１項の規定は ，強行法規であって，本件賃料自動増額特約によってもその適用を排除することが できないものであるから」「本件契約の当事者は，本件賃料自動増額特約が存するとしても，そのことにより直ちに上記規定に基づく賃料増減額請求権の行使が妨げられるものではない。なお，前記の事実関係によれば，本件契約は，不動産賃貸等を目的とする会社である被上告人が，上告人の建築した建物で転貸事業を行うために締結したものであり，あらかじめ，上告人と被上告人との間で賃貸期間，当初賃料及び賃料の改定等についての協議を調え，上告人が，その協議の結果を前提とした収支予測の下に，建築資金として被上告人から２３４億円の敷金の預託を受けて，上告人の所有する土地上に本件建物を建築することを内容とするものであり，いわゆるサブリース契約と称されるものの一つであると認められる。そして，本件契約は，被上告人の転貸事業の一部を構成するものであり，本件契約における賃料額及び本件賃料自動増額特約等に係る約定は，上告人が被上告人の転貸事業のために多額の資本を投下する前提となったものであって，本件契約における重要な要素であったということができる。これらの事情は，本件契約の当事者が，前記の当初賃料額を決定する際の重要な要素となった事情であるから，衡平の見地に照らし，借地借家法３２条１項の規定に基づく賃料減額請求の当否（同項所定の賃料増減額請求権行使の要件充足の有無）及び相当賃料額を判断する場合に，重要な事情として十分に考慮されるべきである」と判示しています。
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通常損耗の原状回復義務を賃借人に負わせる合意
賃貸借契約が終了した場合，賃借人は賃借物を原状に復して賃貸人に返還することになりますが，賃借人がいかなる対象についてこの現状回復義務を負うのかが問題となります。
この原状回復の対象について，通常損耗の原状回復義務を賃借人に負わせる合意が問題となった最高裁平成１７年１２月１６日判決は，「賃借人は，賃貸借契約が終了した場合には，賃借物件を原状に回復して賃貸人に返還する義務があるところ，賃貸借契約は，賃借人による賃借物件の使用とその対価としての賃料の支払を内容とするものであり，賃借物件の損耗の発生は，賃貸借という契約の本質上当然に予定されているものである。それゆえ，建物の賃貸借においては，賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣 化又は価値の減少を意味する通常損耗に係る投下資本の減価の回収は，通常，減価償却費や修繕費等の必要経費分を賃料の中に含ませてその支払を受けることにより行われている。そうすると，建物の賃借人にその賃貸借において生ずる通常損耗についての原状回復義務を負わせるのは，賃借人に予期しない特別の負担を課すことになるから，賃借人に同義務が認められるためには，少なくとも，賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているか，仮に賃貸借契約書では明らかでない場合には，賃貸人が口頭により説明し，賃借人がその旨を明確に認識し，それを合意の内容としたものと認められるなど，その旨の特約（以下「通常損耗補修特約」という。）が明確に合意されていることが必要であると解するのが相当である」と判示して明確な合意が必要であるとしています。
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