Archive for the ‘不動産’ Category
賃貸借契約の更新拒絶による終了と転貸借
賃貸借契約が終了する事由として更新拒絶があるところ，サブリースなど転貸借が行われている場合，この更新拒絶の転貸借への影響が問題となることがあります。
事業用ビルの賃貸借契約が賃借人の更新拒絶により終了したことによる再転借人への影響が問題となった最高裁平成１４年3月２８日判決は，「本件再転貸借は，本件賃貸借の存在を前提とするものであるが，本件賃貸借に際し予定され，前記のような趣旨，目的を達成するために行われたものであって，被上告人は，本件再転貸借を承諾したにとどまらず，本件再転貸借の締結に加功し，Ｇによる本件転貸部分二の占有の原因を作出したものというべきであるから，訴外会社が更新拒絶の通知をして本件賃貸借が期間満了により終了しても，被上告人は，信義則上，本件賃貸借の終了をもってＧに対抗することはできず，Ｇは，本件再転貸借に基づく本件転貸部分二の使用収益を継続することができると解すべきである。このことは，本件賃貸借及び本件転貸借の期間が前記のとおりであることや訴外会社の更新拒絶の通知に被上告人の意思が介入する余地がないことによって直ちに左右されるものではない」として賃貸人は
その終了を再転借人に対抗できないと判示しています。
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敷金と敷引特約の有効性
賃貸借から生じる損害の担保として借主から貸主に交付される金銭が敷金であるところ，この敷金のうちの一定額を返還しないことにする敷引特約が結ばれることがあります。
災害によって賃貸借契約が終了した場合の敷引特約の適用が問題となった最高裁平成１０年9月3日判決は，「居住用の家屋の賃貸借における敷金につき，賃貸借契約終了時にそのうちの一定金額又は一定割合の金員（以下）「敷引金」という。）を返還しない旨のいわゆる 敷引特約がされた場合において，災害により賃借家屋が滅失し，賃貸借契約が終了したときは，特段の事情がない限り，敷引特約を適用することはできず，賃貸人は賃借人に対し敷引金を返還すべきものと解するのが相当である。けだし，敷引金は個々の契約ごとに様々な性質を有するものであるが，いわゆる礼金として合意された場合のように当事者間に明確な合意が存する場合は別として，一般に，賃貸借契約が火災，震災，風水害その他の災害により当事者が予期していない時期に終了した場合についてまで敷引金を返還しないとの合意が成立していたと解することはできないから，他に敷引金の不返還を相当とするに足りる特段の事情がない限り，これを賃借人に返還すべきものであるからである」と判示して敷引特約の適用を否定しています。
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請負契約における目的物の所有権の帰属
当事者の一方がある仕事を完成することを約し，相手方がその仕事の結果に対して報酬を支払う契約を請負契約（民法６３２条）と言いますが，請負における目的物の所有権が注文者に帰属するのか請負人に帰属するのかという問題があります。
注文者と請負人との間で契約が中途で解約された場合の出来形の所有権は注文者に帰属するという約定があるが，下請負人が材料を提供していた場合について，最高裁平成５年１０月１９日判決は，「建物建築工事請負契約において，注文者と元請負人との間に，契約が中途で解除された際の出来形部分の所有権は注文者に帰属する旨の約定がある場合に，当該契約が中途で解除されたときは，元請負人から一括して当該工事を請け負った下請負人が自ら材料を提供して出来形部分を築造したとしても，注文者と下請負人との間に格別の合意があるなど特段の事情のない限り，当該出来形部分の所有権は注文者に帰属すると解するのが相当である。けだし，建物建築工事を元請負人から一括下請負の形で請け負う下請契約は，その性質上元請契約の存在及び内容を前提とし，元請負人の債務を履行することを目的とするものであるから，下請負人は，注文者との関係では，元請負人のいわば履行補助者的立場に立つものにすぎず，注文者のためにする建物建築工事に関して，元請負人と異なる権利関係を主張し得る立場にはないからである」と判示して注文者にその所有権が帰属するとしています。
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転貸借を前提とする賃貸借（サブリース契約）
賃貸借は賃貸人と賃借人という二者間の貸借関係であるところ，その間にサブリース業者が入って転貸借を行うこと等を目的とする契約（サブリース契約）が賃貸人（不動産のオーナー）との間で行われることがありますが，この契約に関する紛争が多発したことから２０２０年に「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（賃貸住宅管理業法）」が制定され，サブリース業者の義務等が定められています。
この法律が制定される前の事案ですが，賃料の減額等が問題となった最高裁平成１５年１０月２１日判決は，「本件契約における合意の内容は，上告人が被上告人に対して本件賃貸部分を使用収益させ，被上告人が上告人に対してその対価として賃料を支払うというものであり，本件契約は，建物の賃貸借契約であることが明らかであるから，本件契約には，借地借家法が適用され，同法３２条の規定も適用されるものというべきである。本件契約には本件賃料自動増額特約が存するが，借地借家法３２条１項の規定は ，強行法規であって，本件賃料自動増額特約によってもその適用を排除することが できないものであるから」「本件契約の当事者は，本件賃料自動増額特約が存するとしても，そのことにより直ちに上記規定に基づく賃料増減額請求権の行使が妨げられるものではない。なお，前記の事実関係によれば，本件契約は，不動産賃貸等を目的とする会社である被上告人が，上告人の建築した建物で転貸事業を行うために締結したものであり，あらかじめ，上告人と被上告人との間で賃貸期間，当初賃料及び賃料の改定等についての協議を調え，上告人が，その協議の結果を前提とした収支予測の下に，建築資金として被上告人から２３４億円の敷金の預託を受けて，上告人の所有する土地上に本件建物を建築することを内容とするものであり，いわゆるサブリース契約と称されるものの一つであると認められる。そして，本件契約は，被上告人の転貸事業の一部を構成するものであり，本件契約における賃料額及び本件賃料自動増額特約等に係る約定は，上告人が被上告人の転貸事業のために多額の資本を投下する前提となったものであって，本件契約における重要な要素であったということができる。これらの事情は，本件契約の当事者が，前記の当初賃料額を決定する際の重要な要素となった事情であるから，衡平の見地に照らし，借地借家法３２条１項の規定に基づく賃料減額請求の当否（同項所定の賃料増減額請求権行使の要件充足の有無）及び相当賃料額を判断する場合に，重要な事情として十分に考慮されるべきである」と判示しています。
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通常損耗の原状回復義務を賃借人に負わせる合意
賃貸借契約が終了した場合，賃借人は賃借物を原状に復して賃貸人に返還することになりますが，賃借人がいかなる対象についてこの現状回復義務を負うのかが問題となります。
この原状回復の対象について，通常損耗の原状回復義務を賃借人に負わせる合意が問題となった最高裁平成１７年１２月１６日判決は，「賃借人は，賃貸借契約が終了した場合には，賃借物件を原状に回復して賃貸人に返還する義務があるところ，賃貸借契約は，賃借人による賃借物件の使用とその対価としての賃料の支払を内容とするものであり，賃借物件の損耗の発生は，賃貸借という契約の本質上当然に予定されているものである。それゆえ，建物の賃貸借においては，賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣 化又は価値の減少を意味する通常損耗に係る投下資本の減価の回収は，通常，減価償却費や修繕費等の必要経費分を賃料の中に含ませてその支払を受けることにより行われている。そうすると，建物の賃借人にその賃貸借において生ずる通常損耗についての原状回復義務を負わせるのは，賃借人に予期しない特別の負担を課すことになるから，賃借人に同義務が認められるためには，少なくとも，賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているか，仮に賃貸借契約書では明らかでない場合には，賃貸人が口頭により説明し，賃借人がその旨を明確に認識し，それを合意の内容としたものと認められるなど，その旨の特約（以下「通常損耗補修特約」という。）が明確に合意されていることが必要であると解するのが相当である」と判示して明確な合意が必要であるとしています。
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不動産の買戻しと譲渡担保の区別
担保のために財産を売却した上で買い戻すということが行われることがありますが，担保のために財産の所有権を移転するものとして譲渡担保が存在することからその財産の移転がそのどちらにあたるのかが問題となることがあります。
買戻特約付の売買契約の形式をとりながら目的不動産の占有移転を伴わない契約が問題となった最高裁平成１８年２月７日判決は，「真正な買戻特約付売買契約においては，売主は，買戻しの期間内に買主が支払った代金及び契約の費用を返還することができなければ，目的不動産を取り戻すことができなくなり，目的不動産の価額（目的不動産を適正に評価した金額）が買主が支払った代金及び契約の費用を上回る場合も，買主は，譲渡担保契約であれば認められる清算金の支払義務」「を負わない（民法５７９条前段，５８０条，５８３条１項）。このような効果は，当該契約が債権担保の目的を有する場合には認めることができず，買戻特約付売買契約の形式が採られていても，目的不動産を何らかの債権の担保とする目的で締結された契約は，譲渡担保契約と解するのが相当である。そして，真正な買戻特約付売買契約であれば，売主から買主への目的不動産の占有の移転を伴うのが通常であり，民法も，これを前提に，売主が売買契約を解除した場合，当事者が別段の意思を表示しなかったときは，不動産の果実と代金の利息とは相殺したものとみなしている（５７９条後段）。そうすると，買戻特約付売買契約の形式が採られていても，目的不動産の占有の移転を伴わない契約は，特段の事情のない限り，債権担保の目的で締結されたものと推認され，その性質は 譲渡担保契約と解するのが相当である」と判示して占有が移転しない場合は譲渡担保であるとしています。
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弁済者による供託とその効果
民法４９４条は，弁済者が債権者のために弁済の目的物を供託することができる場合について，1項1号で「弁済の提供をした場合において，債権者がその受領を拒んだとき」，同項2号で「債権者が弁済を受領することができないとき」，
2項で「弁済者が債権者を確知することができないとき」（ただし，「弁済者に過失があるときは，この限りでない」とした上で，この場合において，「弁済者が供託をした時に，その債権は，消滅する」として，供託が可能な場合と供託の効果を規定しています。
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免責的債務引受の要件と効果、引受人の抗弁
① 民法４７０条１項は，免責的債務引受について，「引受人は債務者が債権者に対して負担する債務と同一の内容の債務を負担し，債務者は自己の債務を免れる」と規定しています。
② 同条２項は，「免責的債務引受は，債権者と引受人となる者との契約によってすることができる」とした上で，その効力は，「債権者が債務者に対してその契約をした旨を通知した時に」生ずると規定しています。
③ 同条３項は，「免責的債務引受は，債務者と引受人となる者」との契約と債権者の「引受人となる者に対」する「承諾」によってすることができると規定しています。
④ 同法４７２条の２は，「その効力が生じた時に債務者が主張することができた抗弁をもって債権者に対抗することができる」として，免責的債務引受の効力が生じたときに債務者が主張することができた抗弁によって引受人が債権者に対抗することができることを規定しています。
⑤ 同条２項は，「債務者が債権者に対して取消権又は解除権を有するとき」について，引受人は，「これらの権利の行使によって債務者がその債務を免れることができた限度において，債権者に対して債務の履行を拒むことができる」と規定しています。
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賃貸借における敷金とその取扱い
① 民法６２２条の２第1項は，「敷金（いかなる名目によるかを問わず，賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で，賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう）として敷金を定義した上で，「１ 賃貸借が終了し，かつ，賃貸物の返還を受けたとき。２ 賃借人が適法に賃借権を譲り渡したとき。」に賃貸人は賃借人に対して，賃借人の「債務の額を控除した残額を返還しなければならない」と規定しています。
② 同条2項は，「賃借人は，賃貸人に対し，敷金をその債務の弁済に充てることを請求することができない」と規定して，賃借人から敷金での弁済への充当を請求できないことを定めています。
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売買の目的物の滅失等についての危険の移転
① 民法５６７条１項は，「売買の目的として特定したもの」が買主に引き渡された後に「当事者双方の責めに帰することができない事由によって」滅失・損傷したときに，買主は，「履行の追完の請求，代金の減額の請求，損害賠償の請求及び契約の解除をすることができない」と規定して，このような場合に売買の目的物の滅失・毀損を理由とする買主による権利主張を否定しています。
② 同条２項は，「売主が契約の内容に適合する目的物をもって，その引渡しの債務の履行を提供したにもかかわらず，買主がその履行を受けることを拒み，又は受けることができない場合」に「その履行の提供があった時以後に当事者双方の責めに帰することができない事由によってその目的物が」滅失・毀損したときも「前項と同様」と規定して，このような場合にも売買の目的物の滅失・毀損を理由とする買主による権利主張を否定しています。
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